TOP > 不動産売却 > 不動産売却の費用・税金 > 不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法を解説

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法を解説

【更新日】2023-11-12
このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産売却の仲介手数料
本ページにはPRリンクが含まれます。
当サイトでは、アフィリエイトプログラムを利用し各事業者から委託を受け広告収益を得て運営しております。

仲介手数料が高い、払う意味が分からないと不満、疑問を抱えている方は多くいらっしゃいますよね。

なぜ、仲介手数料は支払わなければならないのでしょうか。

そこで今回は、仲介手数料とはいったい何なのか、仕組みから計算方法、支払う根拠を説明していきたいと思います。

また、近年「仲介手数料無料/半額!」を謳う業者が増えていますが、果たしてお得なのかについても解説します。

最後に、記事後半には仲介手数料を安全に値下げする方法も紹介しているので、ぜひお読みください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

仲介手数料の仕組みと売却額との関係

土地・建物のような不動産の売却を不動産業者に依頼しておこなった場合、仲介手数料というものが発生しますよね。

せっかく売却して得たお金からどれくらいの額が引かれてしまうのか、そもそも仲介手数料ってなにに対して発生しているものなのかなど疑問は多いと思います。

はじめに、仲介手数料は額にしてどれくらい支払うことになるのか紹介します。

仲介手数料の支払い上限

不動産業者が請求できる仲介手数料には、依頼者が不利益にならないように法律によって上限が定められています。

また、この手数料と別途消費税がかかる点も合わせて把握しておきましょう。

取引額(不動産の売買価格) 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 (売買価格×5.0%)+消費税
200万円超400万円以下 (売却額×4.0%+2万円)+消費税
400万円超 (売却額×3.0%+6万円)+消費税

上が物件の売却額と仲介手数料の関係となっています。

上の手数料の金額は法定の上限値ですが、慣例上、この金額のまま請求され、値下げはほとんどないと考えておいた方が良いです。

仲介手数料は物件の税抜き価格から算出する

細かい話ですが、通常、不動産価格は税込み表示であらわします。

例えば不動産売却を1000万円で売った場合、うち8%は消費税になっているのです。

この時、仲介手数料の計算は、(1000万円×92%)×3%+6万円=33.6万円となります。

その後、更に消費税分108%をかけて戻します。そのため、仲介手数料は33.6万円×1.08=36万2,880円となります

36万円てかなり高いですよね。

たしかに1000万円の比べたら小さな数字かもしれませんが、サラリーマンが1ヶ月にもらうお給料より高い場合もあるくらい大きな金額です。

では、大きな金額となるこの仲介手数料はなにに対して支払っているのでしょうか。

仲介手数料は仲介業者に対しての報酬

媒介契約

不動産会社に仲介を依頼することで、購入者との契約を取り持ってくれます。

なぜ業者に依頼するのかというと、個人では世間に広く物件を紹介することは難しく、また個人で取引をおこなうことはトラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなるので、不動産会社に仲介を依頼する方がスムーズに取引がおこなえるというのが理由です。

  • 自社の顧客に不動産を紹介してくれた報酬
  • 広告を掲載することにより購入希望者を探してくれた報酬
  • 不動産を売るための営業活動の報酬
  • 営業活動にかかる諸経費の補填
  • 販売価格の計算に対する費用
  • 業者の売り上げとなる(不動産仲介業の質が保たれる)

以上のことが仲介手数料としてお金を払う直接的な根拠となります。

挙がっている根拠はなかなか個人にはできないことであるので、そこに対してお金を支払うのは納得できますよね。

また、仲介手数料を支払った方が不動産業者の営業マンが根気よく営業活動をしてくれるというのも手数料を支払う根拠になります。

いかがでしょうか、仲介手数料の根拠についてお分かりいただけましたか?

+6万円は調整額

手数料の表を見ていただくとわかるのですが、3%+6万、4%+2万となっていますよね。

「え、2万と6万はなんだ?なんか多く支払っている気がする」と感じる方は多いのではないでしょうか。

これは速算式という計算方法なのです。

なので、決して多くお金を払っているわけではありません。

本来の計算方法はもっと複雑なのですが、この計算式に当てはめることで簡単に手数料を計算することができるように簡略化した結果の+6万円なのです。

単純に3%をかけるだけでは本来支払うべき仲介手数料に達していないのです。

なので、6万円を足すというのは、多く手数料を支払っているのではなく、本来の手数料に調整するための決まった調整額ということになります。

不動産売却で仲介手数料を支払う理由

仲介手数料を支払う直接的な根拠について解説しましたが、もっと大まかに言うと、以下の2点を不動産会社が担う対価ということです。

  • 買い手を探すための労働・時間コスト
  • 不動産の専門知識・経験でコスト・リスクを下げる

仲介手数料は”報酬”と表現されることが多いので、上で紹介したような直接的な働きの対価だと思われがちですが、実は後者の専門知識(法的)でリスクを下げるという要素のほうが重要です。

もしあなたが土地を親しい友人間で売るという場合は、仲介業者を立てなくても本やネットでやり方を調べて滞りなく引き渡しまでおこなうのは可能です。

ただ、土地という巨額の固定資産を売買するとき、どんな税金がかかるか、どんな規則があるのかといった法知識を持つ素人はほとんどいません。

不動産取引は動く金額が大きい分、違反時のペナルティも大きいです。知らぬ間に法律を違反するのを避けるためにも、仲介業者と契約し、手数料を払っておいたほうが無難です。

※個人売買の詳しい内容やデメリットはこちら!

自分で家を売りたい!不動産(土地・建物)を個人売買する手続きの流れとデメリット・注意点

仲介手数料を支払うタイミング

不動産をはじめて売る人が気をつけて欲しいのが、諸費用の支払いタイミングです。

流れを解説している資料などを見ればわかりますが、不動産を売る前に支払いが必要な印紙税などもあります。

売る方にお金が入るのは不動産引き渡し時の決済だけなので、それ以前のタイミングで支払う費用は、貯蓄などから支払うなどの対応が必要です。

住み替えの場合は更に新居購入費なども含まれるので、注意しましょう。

支払い時期に決まったタイミングはない

仲介手数料の支払い義務は、売買契約が結ばれたときに発生します。

売ることが確定はしましたが、代金がまだ入ってきていないので、売り手の準備金やスケジュールに応じて交渉をすることが可能です。

業者と売り手のどちらにもメリットがあるように、契約時の早い段階で半分を支払って不動産引き渡し後にもう半分を支払うのが理想的ではありますが、現実では業者に譲歩してもらい、期限を後ろ倒しすることが多いです。

住み替え時は複数回に分けるのがおすすめ

前述の通り、契約が結ばれてから不動産を売る日までに分割支払いするのが一般的ですが、そう言われると、なるべく早く全額支払ってしまったほうが良いように聞こえますよね。

ただ、実際は時間をかけて支払うことが推奨されているので、安心して下さい。

はじめに全額支払ってしまうと、その後かかる住み替え費用が払えないということも出てきます。

たとえ、こうした金額面の不安がなかったとしても、契約から引き渡しまでは1ヶ月半あるので想定外のキャンセルが起こりかねません。

こうしたときに手数料をいただいた状態だと業者の処理が面倒になるので、分割のほうが逆に有り難いようです。

仲介手数料の支払いを減額することは可能?

不動産売却における仲介手数料は、売却金額の3~5%程度がかかります。

しかし、中には仲介手数料「無料」「半額」を売りにしている不動産会社もあるので、そのような会社で契約すると大幅に節約できる可能性があります。

仲介手数料は不動産会社の利益になるので、ほとんど手数料無料になることはありませんが、仲介手数料を安くできる仕組みがあります。

基本的に仲介手数料を下げようとするのは避けた方がいいですが、仲介手数料が安いことを売りにしている会社の仕組みを紹介します。

仲介手数料は合意に応じて減額可能

仲介手数料を無料~半額程度まで安くしている会社は、買主から仲介手数料を取る仕組みになっていることが多いです。

不動産を売却する際は不動産会社に契約しますが、買い手も別の不動産会社と契約しています。

売主と買主は契約した不動産会社に仲介手数料を支払います。

そのため、売主と買主を同じ不動産会社が獲得した場合は、売主の仲介手数料が無料~半額に抑えることができます。

買主から手数料を受け取っているため、売主からの仲介手数料は受け取らなくとも利益を得られる仕組みとなっています。

仲介手数料を安くするリスク

仲介手数料を無料~半額程度に抑えれる会社で契約する場合は、リスクも伴います。

一つの会社で物件の売り出しと買い手の発見をすること自体は問題ありません。

しかし、買い手を他の不動産会社にとられないために物件情報を正しく伝えないことがあります。

例えば他の不動産会社で買い手が見つかったとしても、自社で買い手を見つけるために「すでに売却し終わった」と伝えるような場合です。

このような物件情報を伝えないことは「囲い込み」と言われる悪質な手法で、買い手が見つかるまでの期間が延びる可能性が非常に高いです。

買い手が見つからなければ売却価格を下げて売る必要があるので、売主としても不利になってしまいます。

仲介手数料が「無料」の会社は囲い込みをしている可能性が高いので、避けたほうがいいでしょう。

仲介手数料の金額に関するポイント

不動産売却における妥当な仲介手数料は、上限か上限付近と言われています。

不動産売却では不動産会社の利益は仲介手数料だけなので、利益を下げることはほとんどありません。

また仲介業務のための人件費などもかかっているため、仲介手数料は上限付近に設定して利益を確保している会社が多いです。

また仲介手数料を上限付近で支払っておくと、不動産会社も精力的に仲介業務をしてくれる可能性が高くなります。

不動産売却における仲介手数料は必要経費だと割り切っておくことが大切です。

仲介手数料と不動産会社の販売活動の関係性

前述の通り、仲介手数料が利益あたりいくらかは慣例で決まっています。

東京でマンションや戸建てを売れば100万円強の手数料がかかるのが一般的ときくと高く感じますが、アメリカだと売り上げの5、6%と更に高値に設定されていることを考えると、国際的にみて標準程度ではあります。

ただ、アメリカは両手仲介(囲い込み)を禁止していたり、第三者機関が取引の公平性を審査していたりと、日本よりクリーンな仲介システムが出来上がっています。

日本の不動産会社はサービスの質もピンキリなことで有名ですが、優良業者にも、悪徳業者にも支払う仲介手数料は一緒です。

逆に言えば、仲介手数料を「お得だった!」と思うほどの働きをしてくれる業者を選び、契約すれば良いということです。

つまり、査定や相談など、初期段階でどれだけ頑張れるかによって、仲介手数料をお得にすることができるのです。

仲介手数料は不動産会社にとって決して安い利益ではない

不動産屋と聞くと、駅前の奥まったビルで偉そうなおじさんが書類を見たり、パソコンをいじったりしている…そんな様子を思い浮かべる方も多いでしょう。

現在はナイスソニー不動産など、店舗をおしゃれな作りにしたり、ネットサービスを強化したりする新興業者も出てきますが、他の業界に比べると不動産業は相変わらず閉鎖的です。

実際に媒介契約をしたあとも、本当に売る努力をしてくれてるかわからない、「業界的には。。。」「だいたいの相場は。。。」みたいな話ばかりで、納得できる根拠がないというケースも良くあります。

業者の働きぶりに関わらず支払う仲介手数料は一定なのですから、手を抜いていたり、納得できなかったりすれば、積極的に質問や提案をしなければ損です。

3ヶ月の更新期限を待てば無料で契約解除もできるので、はじめてだからといって消極的にならず、業者の働きを監督するくらいの気持ちでいましょう。

一括査定サイトを使って優秀な不動産会社を見つける

現在、中古物件を売却する方の必須アイテムとなっているのが、一括査定サイトです。

無料で複数業者に査定を依頼することができ、査定額を比較することができます。

ほとんどの場合、売却額と査定額はニア・イコールなので、1社のみに査定依頼するより100%お得ですし、所在地を打ち込めば対応業者が表示されるので、わざわざネットから最寄りの不動産会社を探す手間が省けます。

※一括査定サイトのより詳しい情報はこちら!

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】

仲介手数料に関するポイントをおさらい

仲介手数料はどのように算出される?

仲介手数料は不動産業者に支払う手数料で、不動産の売買取引において発生します。

この手数料は売却額に応じて計算されますが、法律によって上限が定められており、一般的な計算方法は次のとおりです。

  • 200万円以下の売買価格:売買価格 × 5.0% + 消費税
  • 200万円超から400万円以下の売買価格:売買価格 × 4.0% + 2万円 + 消費税
  • 400万円超の売買価格:売買価格 × 3.0% + 6万円 + 消費税

仲介手数料の注意点はどこ?

不動産売却における仲介手数料は、一般的には法定の上限かその近くに設定されています。これは、不動産業者の収益の主要な部分であり、大幅な割引が行われることはほとんどありません。

上限近くの仲介手数料を支払うことで、不動産業者は精力的に仲介業務を行う可能性が高くなります。

つまり、売主や買主にとっても、仲介手数料を適正な範囲で支払うことは、スムーズな取引とサービス品質の向上につながる重要な要素です。

一方で、仲介手数料の金額は各業者にとって決して安いものではありません。

報酬の支払いをしている以上、満足のいく販売活動はしてもらえるように、希望をしっかり伝えましょう。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

不動産売却でかかる税金はいくら?費用の計算方法から節税・控除のポイントまで分かりやすく解説
不動産売却後には、譲渡所得税という税金がかかります。不動産の所有期間や形態によって減税されますが、…
不動産売却後に税務署からお尋ねが来た!お尋ね時期はいつ?譲渡所得税が無くても郵送される?
不動産売却後に税務署からお尋ねと書かれた書類が届くことがあります。確定申告の催促などが書かれた重要…
不動産売却でかかる税金はいつ払う?支払い時期・タイミングについて解説
不動産売却でかかる税金は、印紙税、譲渡所得税、住民税の3つです。

この3つはそれぞれ納税タイミ…

特集記事

不動産売却とは?不動産を売るなら読むべき鉄則【専門家監修】
不動産売却を行う理由は多岐に渡り、売却方法も理由や事情などに合わせて選んでいく必要があります。 ま…
【2024年6月】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2024年最新】大手不動産リースバック業者比較ランキング!おすすめ会社の口コミ徹底比較
リースバック業者ランキングを紹介!口コミ・内容を比較して人気の会社をランキング形式で紹介していきま…
【2024年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
pmark image
お客様の個人情報保護のため、プライバシーマークを取得しております。
個人情報を適正に取り扱うことができる企業のみ認定されてる制度です。