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マンション経営に必要な費用はいくら?初期費用と維持費用を解説

【更新日】2023-11-22
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マンション経営に必要な費用はいくら?初期費用と維持費用を解説
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土地活用の方法としてマンション経営を考える人は少なくありません。

しかし、実際にマンション経営を始める場合はいくら費用が必要なのか儲けることはできるのか?と疑問を持つことはまず間違いないです。

支出と収益のバランスを知った上でマンション経営を行うかどうか判断しなければマンション経営が失敗に終わってしまうかもしれません。

そこで今回この記事では、マンション経営に必要な費用を初期費用・維持費用に分けて解説していきます。

マンション経営を行うか悩んでいる人はぜひ参考にしてください。

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マンション経営に必要な初期費用

マンション経営を始める際に必要な初期費用は次の点です。

  • マンション取得費用
  • 火災保険料
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • ローン手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

それぞれを詳しく見ていきましょう。

マンション取得費用

マンション経営を始めるためには、マンションを所有する必要があります。

土地活用としてマンション経営を考えている場合は、マンションを建てる土地はあるけど建物部分はないという状況のはずです。

建物部分を新築物件として工事する必要があります。

どのようなマンションを建設するかによってかかる費用は大きく異なり、数千万円~数億円のマンション取得費用が必要です。

火災保険料

マンションなどの不動産は複数の人が入居するため火災などの危険もあり、火災保険に加入しておく必要があります。

マンションによって火災保険の金額は異なりますが、分割で支払うよりも5年等の期間でまとめて保険料を払う方が月割りで見た際の総額は小さくなります。

ただし、初期費用の金額が高額になってしまうので契約のバランスを見ておく必要があります。

仲介手数料

マンションの取得を不動産仲介業者に依頼する場合は、不動産業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法律によって上限金額が定まっており、基本的にはどの不動産業者を利用しても上限金額の金額で仲介手数料を求められます。

マンションの価格の3%にプラスして6万円が不動産仲介手数料としてかかります。

仮に1,000万円の物件を購入した場合は1,000万円の3%で30万円プラスして6万円なので合計して36万円の不動産仲介手数料を支払う必要があります。

印紙代

マンションや土地を購入する場合は印紙代が発生します。

購入する物件によって印紙代は異なりますが、売買契約書に必ず収入印紙を貼り付ける必要があるため、印紙代を節約することは出来ません。

購入する物件の費用が高い場合は、必要な収入印紙の金額も高くなり取得する際は事前に予約が必要な場合もあるので余裕を持って準備しておくようにしましょう。

ローン手数料

住宅ローンを組んでマンションを取得する場合は、金融機関などを利用する際にローンの手数料が発生します。

また返済する際は、金利がかかってくるので融資を受けた金額よりも高額な金額を返済する必要があります。

一般的なローンの手数料は借入金の1~3%程となります。

仮に1,000万円の融資を受ける場合は10~30万円の手数料がかかってきます。

登録免許税

不動産を取得した際は登記簿に不動産を取得したことを登記する必要があります。

この登記を行う際にかかるのが登録免許税です。

マンションを新築で建てた場合は「表示登記」「所有権保存登記」の2つをする必要があります。

表示登記には不動産の登記の0.4%、所有権保存登記には2.0%の費用がかかってくるので不動産としての価値が高いマンションの場合はここでもさらに費用が発生します。

不動産取得税

不動産を所得する際は、自分の住んでいる都道府県ではなくマンションが建っている都道府県に対して不動産取得税を支払う必要があります。

維持費などではなく、所得した際に一度支払えば今後請求されることはありません。

「不動産の価格×税率」で求めることが出来ますが、税率は所得した不動産によって大きく異なります。

マンション経営に必要な維持費

マンション経営に必要な維持費は次の通りです。

マンションを経営していく上では、初期費用だけでなく毎月・定期的に維持費としてランニングコストが発生します。

  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 光熱費
  • 火災保険料
  • ローン返済
  • 固定資産税
  • 所得税・住民税

それぞれを詳しく見ていきましょう。

管理委託費

マンションを所得したら、そのマンションを利用して家賃を納めてくれる人を見つける必要があります。

自分ですべて賄うことも出来ますが、時間や効率を考えた際は費用を払ってでも不動産のプロに任せた方が良い場合もあります。

そのような場合はマンション管理を生業としている業者に管理委託費を支払うことで運用をすることが出来ます。

管理委託費は利用する業者にもよりますが、一般的には賃料の5%程が管理委託費として発生します。

修繕費

マンション等の不動産は利用を継続していると経年劣化によってところどころに不具合が生じてきます。

公共部分の不具合は、積立金等を利用して修繕することも出来ますが、その他の部分はマンションの所有者が負担する必要があります。

マンションの規模が大きければ大きいほど修繕しなければならない箇所や修繕の規模が大きくなり費用が多くかかる傾向があります。

光熱費

公共部分の光熱費は基本的にはマンションの所有者が負担をする必要があります。

マンションの場合は光熱費も一般家庭よりは高額な費用が掛かります。

新築で購入した価格の0.1~0.3%が平均的な費用です。

1,000万円の場合は1~3万円の費用が毎月かかります。

火災保険料

火災保険を分割で支払う場合は、ランニングコストとして保険料が発生します。

ローン返済

ローンを利用してマンション経営を行っている場合は、毎月ローンの返済を行う必要があります。

マンションを利用している人がいれば家賃をローンの返済に充てることが出来ますが、空室率が多く家賃の収入が十分でない時は身銭を切ってローンの返済をする必要があります。

ローンの返済がきつくならないように借入額やローンの返済期限は慎重に判断する必要があります。

固定資産税

マンションの所有者は毎年固定資産税を納める必要があります。

不動産を所得している間は毎年支払う必要がありマンションの価格に対して1.4%が固定資産税の金額です。

ただし、マンションの価格は経年劣化の影響で毎年価値が下がっていくので保有期間が長くなれば固定資産税の金額も次第に下がっていきます。

一回に満額支払う方法だけでなく、住民税のような形で1年分の税を4回に分けて支払う方法も可能です。

所得税・住民税

マンション経営によって生じた利益に対しては所得税が発生します。

マンションを所有している期間によってかかる税率は異なり、5年未満かどうかで約2倍税率が異なります。

仮にマンション経営を行った結果、負債を抱えてしまった場合は損益通算をすることで納める税金の金額を減額することが可能です。

マンション経営のメリット

マンション経営は土地活用の方法の中でも多くの人が最初に思いつく方法の一つです。

マンション経営をすることで安定した収入を得ることが出来るだけでメリットがあります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

安定した収入

サラリーマン兼不動産経営をすることで、サラリーマンとして稼ぐ給料にプラスして毎月の家賃収入を得ることが出来ます。

ローン等を組んでマンション経営をしている場合は、家賃は基本的にはローンの返済にすべて回ってしまいますが、ローンの完済が済めば、翌月以降の収入はすべて自分の懐に収めることが出来ます。

もちろん空室問題や経営を続けていくためにランニングコストを支払っていく必要はありますが、マンション経営はそれを上回る安定した収入が魅力の一つです。

不動産売買ができる

当初は、マンション経営を目的としてマンションを建てたがまとまった現金が必要となった際にはマンションを不動産として売買することが出来ます。

マンションなどの不動産は景気や市場の影響を受け価値が日々変動していきます。

マンションを購入したタイミングと売却したタイミングによってはマンション経営によって得た利益だけでなく、マンション売買による大きな利益を受ける事も可能です。

マンションを売却する目的で購入する人もいます。

ただし、そのようなマンション投資には他の投資よりも初期費用が高額になるので注意が必要です。

節税になる

節税の方法としてマンション経営を土地活用の方法として選択する場合もあります。

土地だけで所有しているよりも建物付きの土地として所有をしていることで固定資産税を節約することが出来るためです。

マンションとして経営をすることで家賃を固定資産税に回すことができるだけでなく、賃貸として貸し出している場合の固定資産税は最大で6分の1に抑えることが出来ます。

マンション経営のデメリット

ここまでマンション経営の費用とメリットについて見てきて土地活用の寳保としてマンション経営を行おうと考える人もいると思いますが、もちろんメリットだけでなくデメリットもあります。

  • 経年劣化
  • 家賃滞納
  • 空室
  • 自然災害

マンション経営のデメリットについて見ていきましょう。

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経年劣化

マンションに限らずアパートや不動産は紫外線などの影響によって経年劣化してしまいます。

外壁などが劣化してしまったら改善するためにリフォームに費用がかかります。

老朽した部分を放置しているとそこから、さらにマンションの不具合が拡大していき最終的には取り壊しが必要と言ったことになってしまう可能性も十分にあります。

老朽を遅くするためにも定期的な設備点検を行って初期不良の段階で修繕を行うようにしましょう。

家賃滞納

マンションを賃貸として貸し出しているにも関わらず家賃を納めてくれない入居者がいます。

家賃の滞納をされてしまうとマンションの所有者だけでの対応が難しく専門の業者や弁護士などの専門的な知識を有している人に相談が必要です。

家賃を納めることができなそうな人とはそもそも賃貸契約を結ばないなどの対応が必要です。

トラブルが起こった際にしっかりとした管理会社を利用するようにしましょう。

空室

マンション経営の一番大きな問題は空室問題です。

マンション経営を始めても空室がある状況では、安定した家賃収入を得ることができません。

ローンを利用してマンション経営をしている場合は、家賃をローンの返済に充てようと考えている場合は空室によって収入を得ることができないのでローンの返済には自らのポケットマネーを利用しなければなりません。

自然災害

地震や津波などの自然災害によってマンションは損害を受ける可能性があります。

地震保険などに加入をしていれば、マンションが倒壊などの被害に合った際に損失した金銭をカバーしてもらうことが出来ます。

株や証券などと異なり目に見える有形資産であるため、自然災害には注意が必要です。

マンション経営の費用を抑える方法

マンション経営には初期費用・運用費用と様々な費用が発生します。

費用をうまく抑えてマンション経営をすることで、スムーズに自分の利益を増やすことが出来ます。

ここでは、マンション経営で費用を推せる方法について紹介していきます。

  • 確定申告
  • 直取引
  • 値引き交渉
  • 自主管理

それぞれを詳しく見ていきましょう。

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確定申告

確定申告をすることによって、マンション経営にかかった費用を経費扱いにすることが出来ます。

費用を経費にすることで税金としてかかる金額も異なってくるので大きな節税効果が見込めます。

どの費用が経費として申請することができるのかをしっかりと把握することが大切です。

直取引

不動産仲介業者などの不動産関連業者を間に通すのではなく、マンションの売主と直接取引をすることで、仲介手数料などを抑えてマンションを取得することが出来ます。

所得するマンションの規模が大きくなればなるほど必要な仲介手数料が大きくなるので可能であれば、自分で取引をするようにしましょう。

ただし、直取引の場合は売買契約書やスケジューリングの調整、その他必要な書類の作成を自分で準備しておく必要があります。

また専門的な知識も必要なため初心者が直取引をするのはおすすめできません。

値引き交渉

ローンや不動産会社に依頼をする際は、必ず各種手数料が必要になります。

金利や手数料の値引き交渉をすることで、全体的にかかる費用を抑えることができます。

交渉をすることで、大きく手数料を割り引いてもらうことで、マンション経営に必要な費用を抑えることが出来ます。

ただし、利用する金融機関・不動産会社によっては費用を抑えることが出来ない場合もあるので交渉力が求められます。

自主管理

マンションの管理を専門の業者に任せるのではなく、すべて自分で管理する方法です。

自主管理をすることで、管理委託費用を抑えることができます。

管理委託費用は委託を依頼している期間は、継続的に発生してくるので、自分で管理することでランニングコストを抑えることができます。

ただし、トラブルなどが発生した際もすべて自分で解決する必要があるため専門的な知識や問題解決能力が求められます。

マンション経営を成功させるコツ

マンション経営を成功させるコツとして大切なのは次の3点です。

  • マンションの立地
  • マンションの形態
  • マンションの将来性

それぞれを詳しく見ていきましょう。

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マンションの立地

マンションの立地がどこにあるかがマンション経営成功の大きな鍵を握っています。

駅からの距離や、周辺の商業施設までの距離、その他利便性などがマンションの価値を大きく左右します。

立地によって利用する人が違うのでどんな立地でどんな人が利用をするのかターゲットを明確にするようにしましょう。

マンションの形態

マンションを利用するターゲットの絞りこみが出来たら、ターゲットが求めるマンションの間取りはどうなのかを考えましょう。

一人暮らしが多ければワンルーム・1K、二人暮らしがおおいのであれば1DK・2DK、家族が住むのであればさらに大きいマンションが必要です。

マンションの形態をしっかりとターゲットに合わせることで、空室問題に発展することを未然に防ぎやすいです。

マンションの将来性

マンションの将来性についても非常に重要な要素の一つです。

マンションは経年劣化によって資産としての価値が下がっていきますが、将来性のあるマンションであれば、経年劣化によって下がるものよりも資産価値増大の方が大きくなります。

マンション経営ではなく、マンション売買でも利益を求めることができます。

マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営はマンションを1棟所有するのではなく、マンションの中のワンルームを所有してその一部屋を賃貸として貸し出す方法です。

それに対してアパート経営はアパート一棟を経営する形になります。

そのためマンション経営・アパート経営共に初期費用が大きく変わります。

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マンション経営には多額な費用が必要

マンション経営を成功させるためには費用を抑えることが大切です。

ただし、費用を抑え過ぎたあげく、マンションとしての価値が低いものになってしまうと空室問題に発展してしまう可能性があります。

土地活用の方法としてマンション経営が合っているかどうかを判断することが最も大切です。

土地活用の方法はマンション経営だけでなく、様々な方法があるのでその土地、土地に合わせた適切な活用方法を選ぶことが大切です。

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