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戸建てから戸建てに住み替える方法は?買い替えの流れや注意点を徹底解説

【更新日】2023-12-11
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戸建てから戸建てに住み替える方法
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子供の成長や仕事の環境によって、戸建てから戸建てに住み替える人は多いです。

しかし、住み替えの方法や流れを知っておかないと、余計な費用が掛かることや一時的に費用が足りなくなることもあるので注意が必要です。

この記事では戸建ての住み替え時の流れを解説してから、費用や注意点について解説していきます。

住み替えの理由ランキングと理由別のおすすめ住み替え方法を解説

戸建ての住み替え時の流れ

戸建ての住み替え時の流れは、大きく分けて次の二種類があります。

買い先行 住み替え先の不動産を購入してから売る
売り先行 家を売ってから住み替え先の不動産を購入する

買い先行と売り先行はどちらでも問題はありませんが、それぞれの特徴を理解しておかないと損することもあります。

以下にそれぞれの特徴を解説していきます。

買い先行

  1. 住み替え先の物件を探す
  2. 物件を見学する
  3. 購入契約を結ぶ
  4. ローン・支払い手続き
  5. 引っ越し

買い先行とは、住み替え先の住居を購入しておく方法です。

先に住居を決めておくことができるので、引っ越しが一回で済むメリットがあります。

また持ち家で余裕をもって物件を探すこともできるので、物件探しから移動までがスムーズにできます。

持ち家の売却金を購入資金に充てることができない

買い先行の場合、持ち家の売却金を新居の購入資金に充てることができません。

住宅ローンの支払いや購入資金を別で支払う必要があるので、資金に余裕がある人以外は買い先行で進めるのは難しいです。

また買い先行の場合は二重で不動産を所有することになるので、固定資産税など税金も余分にかかります。

ローンの支払いも二重に支払うことになるので、返済額が大きくなります。

資金に余裕があり、次の家をじっくり探したい人・引っ越しを一回で済ませたい人におすすめの方法です。

売り先行

  1. 持ち家を査定してもらう
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動&引き渡し
  4. 仮住まいに移動
  5. 住み替え先を探して入居

売り先行は住み替え前に持ち家を売ってから新居を探す方法です。

売り先行では、持ち家の売却金を新居の購入金として充てることができるため、資金面で不安な人でも問題なく住み替えできます。

また家の売却にも時間をかけれるメリットもあります。

引っ越しが二回必要

売り先行では売却時に新居が決まっていないことがほとんどなので、仮住まいに一度引っ越しする必要があります。

運よく持ち家の売却活動と新居探しがスムーズに進んだ場合は引っ越しが一回で済むこともありますが、基本的には引っ越しが二回必要です。

また新居探しに時間がかかった場合、仮住まいに住む期間が読めないデメリットもあります。

悩むなら売り先行が無難

戸建ての住み替えでは買い先行と売り先行の二つの方法がありますが、無難なのは売り先行です。

特に住み替えが初めてで勝手がわからない人は、事前に売却資金がどの程度か理解できる売り先行にしておくと、新居探しの資金も計算しやすいです。

買い先行では引っ越しが一回で済む楽な面もありますが、持ち家が売れないと二重でローンを支払い続ける必要があります。

資金に余裕がある場合以外は売り先行で進めると良いです。

住み替えの手順を流れに沿って解説!売り先行・買い先行の流れの違い

戸建ての住み替えでかかる費用

戸建ての住み替えでかかる費用は購入時だけでなく、持ち家を売却したときもかかります。

売り先行で進める場合は持ち家の売却額を新居の購入費用に充てることができますが、売却額がそのまま使えないことは理解しておきましょう。

売却時、購入時にかかる費用の内訳をそれぞれ解説します。

売却時にかかる費用

内訳 費用
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 5,000円~30,000円
抵当権抹消費用 1,000円(司法書士に依頼すると15,000~20,000円)
ローン一括返済費用 5,000~20,000円
譲渡所得税
  • 保有期間5年未満:譲渡所得の39.63%
  • 保有期間5年以上:譲渡所得の20.315%

売却時には上記の費用が掛かります。

正確な数字は売却する不動産の評価額や住んでいた年数によって異なりますが、おおまかに売却額の5~7%が費用として掛かります。

また仲介手数料は不動産会社に仲介してもらった場合のみかかりますが、売却費用から差し引いて計算されることがほとんどです。

具体的な金額が知りたい人は、次の記事を参考にしてください。

住み替えにかかる費用っていくら?必要な資金をシミュレーションしてみた

購入時にかかる費用

内訳 費用
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 5,000円~30,000円
住宅ローン費用 30,000円~50,000円
保険料 保険会社による

新居を購入する際は上記の内容がかかります。

実際の物件に対する費用は基本的にローンを組むので支払う必要はありませんが、大まかに購入額の5~8%を支払う必要があります。

そのため売却費用と購入費用が同じだった場合は、そのまま新居の購入費に充てることができます。

持ち家の売却費用が想定より少ないと、新居の資金が支払えなくなることもあるので資金に余裕を持っておくことが重要です。

戸建ての住み替え費用を抑えるコツ3選

戸建ての住み替え費用を抑えるコツとしては、次の3つがあります。

  • 住み替えにかかる期間に余裕を持っておく
  • ハウスクリーニングを一緒に依頼する
  • 引っ越し費用が掛からない時期・距離を選ぶ

戸建ての住み替えは、売り先行で進めたとしても相当な費用が掛かります。

できる限り費用を抑える工夫をして、資金に余裕を持って進めましょう。

以下にそれぞれのコツを解説します。

住み替えにかかる期間に余裕を持っておく

住み替えにかける期間には、できるだけ余裕を持っておきましょう。

戸建ての住み替え時で一番時間がかかるのは、持ち家を売るタイミングです。

購入者希望者が現れない限り売却できないので、希望価格で売りたい場合はじっくりと時間をかけて売る必要があります。

しかし、急いで住み替えする必要があると、売却価格を落としてでも購入希望者を探すことになります。

また、新居を探すタイミングでも、時間に余裕があれば価格交渉もできるので、住み替え時は余裕をもっておきましょう。

ハウスクリーニングを一緒に依頼する

ハウスクリーニングを依頼するときは、持ち家と新居一緒に依頼しましょう。

ハウスクリーニングとは、水回りのアカや傷を専門会社が修理してくれるサービスです。

中古物件を売却するときに頼むことが多いですが、一緒に依頼することで値引きしてくれる可能性が高いです。

またやり取りする回数も減らせるため、引っ越し時の負担も軽減できます。

引っ越し費用が掛からない時期・距離を選ぶ

住み替えする際は、できるだけ引っ越し費用が掛からない時期・距離を選びましょう。

遠方に引っ越しが決まっている場合は仕方ありませんが、住み替え先の場所が決まっていない場合は距離を短くすることで費用削減につながります。

また引っ越しの繁忙期である3~4月・9~10月は引っ越し費用が高くなるので、避けられるのであれば避けておきましょう。

引っ越し費用は繁忙期と閑散期で約3倍程度変わるため、相当な節約になります。

住み替えでも住宅ローン控除は受けられる?利用条件と特例について解説

戸建てに住み替える際の注意点

戸建てに住み替える際の注意点は、次の3つです。

  • 購入時より高くは売れない
  • ローンの期間を延ばさない
  • 持ち家を売却するまでに時間がかかることもある

住み替えでは持ち家の売却額を多めに見積もってしまいがちで、思ったよりも資金が足りないことがあります。

住み替えるのが初めての場合は、資金繰りには特に気をつけましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説していきます。

購入時より高くは売れない

戸建てを売却する際は、購入時よりも高く売れることはほとんどありません。

持ち家を購入してから半年~1年程度で売却する場合でも、「中古物件」として売り出す必要があるため、ほぼ確実に評価額は下がります。

持ち家の評価額を見積もる際に、購入時と同程度だと見積もっていると新居に支払う金額が足りなくなる可能性もあるので気をつけましょう。

特に築5年が経過してからは、売却額が一気に落ち込むことが多いです。

ローンの期間を延ばさない

住み替えをすると新たに住宅ローンを申し込むことになりますが、返済期限をできるだけ延ばさないようにしましょう。

本来の返済期限が65歳であれば、新たに住み替え先のローンを組む時も65歳で返済完了する様に組むことが基本です。

定年を迎えてから支払うのはリスクを伴うので避けましょう。

持ち家を売却するまでに時間がかかることもある

住み替えで一番理解しておかないといけないことは、持ち家をスムーズに売却できない可能性があることです。

新居を購入する人は、できる限りいい家を安く購入したいと考えているため、すぐに買い手が見つかる保証はありません。

査定金額より高めに売却価格を設定すると、買い手が現れないこともあります。

売り先行であれば買い手が現れるまでじっくり待てばいいですが、買い先行では二重にローンの支払いがかさむので急いでしまいがちです。

しっかりと時間的余裕をもって住み替えを進めましょう。

戸建ての住み替えは売り先行で資金に余裕をもって進めよう

戸建ての住み替えは事前に新居を購入しておく「買い先行」と、持ち家を売却してから新居を購入する「売り先行」の2種類の進め方があります。

買い先行では引っ越しが一回で済みますが、二重に住宅ローンを支払う必要があるなど資金がかかるので、初めて住み替えする人は売り先行で進めるのが無難です。

また閑散期に住み替えするなど工夫することで、費用を抑えることもできます。

できるだけ資金と時間に余裕をもって、満足のいく住み替えをしましょう。

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