土地を売りたい!簡単に高く売るコツと流れ・注意点

土地を売りたい 不動産を売る

土地を売る際は基本的に不動産会社に仲介を依頼します。

ただ、売主は何もしなくて良い訳ではありません。

売る方法・ポイントを事前に知っておくことで、高く売ることが可能になります。

今回は不要な土地を売りたいと思った方のために、売却のポイントを解説していきます。

不動産を売却したい人が事前に読むべき鉄則!成功してる人の5つの共通点【2021年最新】

土地売却の流れ

土地を高額で売りたいなら、仲介業者と契約して販売活動を委任するのが一般的です。

業者の仲介で土地を売る場合、手続きの流れは以下が一般的です。

  • 【Step1】土地の相場を調べる
  • 【Step2】土地の査定
  • 【Step3】媒介契約
  • 【Step4】売却開始
  • 【Step5】売買交渉
  • 【Step6】売買契約締結
  • 【Step7】決済、土地引き渡し

また、土地の場合は引き渡しまでの段階で測量・境界測定をおこないます。

土地を高く売るポイント

この記事の監修
寺岡孝

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社 代表取締役
住宅コンサルタント。住宅セカンドオピニオン。

大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。

住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。

東洋経済オンライン、ZUU online、ホームフォーユー、スマイスター、楽待などのWEBメディアに住宅、ローン、不動産投資についてのコラム等を多数寄稿。

著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『一生役立つ「お金と住まい」の話』『不動産投資の曲がり角 で、どうする?』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

土地は、建物のように間取りやデザインというものがないので、立地(駅までのアクセス)やその土地が接する道路や土地自体の形、面積などを考慮して価格が設定されます。

建物よりも査定額と売却額のブレが小さいですが、それでも工夫次第では当初の査定金額よりも高く売ることができます。

ここからは、土地を高く売りたい方のために、抑えておきたいポイントを解説していきます。

売却期間を長めに設定する

不動産の売却は売却物件の査定→媒介契約→販売活動→売買契約の締結→引き渡しという流れで概ね3ヶ月~半年ほどかかるのが一般的です。

ただ、土地の売却の場合は土地の測量や隣地や道路との境界の確定、確認が加わるのではかなり時間がかかると見ておいたほうが良いでしょう。

はじめて土地売却売買をする方で、「1ヶ月売れないから業者を変えた」という声を聞く場合がありますが、業者の販売活動の良し悪しを判断するには時間とタイミングが必要でもあります。

もちろん気長に売るのが良いわけではなく、利益面を考えると早期売却の方がお得です。

ただ、単純に良い土地だから早く売れるというものでもないので、もし目標期間内に売れなかったらどうするのか、選択肢をいくつか考えておくと良いでしょう!

短期間で売る

土地の所有者は毎年固定資産税・都市計画税を支払う義務があります。

土地を持っている間は税金がかかり続け、もちろん売却期間中も課税されます。

つまり、早く売れば支払う税金が減り、トータルの利益が増えるのです。

※土地にかかる税金は1年単位で課されますが、年の途中で売却物件を引き渡した場合は引き渡し日までの税金は売り手が、引き渡し日以降の税金は買い手が日割り計算の上で支払います。

専任媒介契約を選ぶ

不動産会社に売却を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には次の3つの種類があります。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

この3つの中で最もおすすめなのが、専任媒介契約です。

仮に、複数社に売却依頼をする一般媒介契約をした場合、仲介手数料は1番早く成約した1社にのみ支払われるので、不動産会社業者のモチベーションが低い場合があります。

逆に、1社だけによる専属専任媒介契約をした場合は、販売活動に最も労力をかけてくれますが、縛りが強く、依頼者にとってはやりにくい点があります。

特にこだわりがない方は、バランスの良い専任媒介契約を選びましょう。

ここからは、それぞれの特徴を解説します。

専任媒介契約

契約した不動産会社以外の不動産会社に売却を重ねて依頼はできない契約です。

また、依頼者が見つけてきた買い手と売買契約ができます。

専属専任媒介契約

契約した不動産会社以外の不動産会社に売却を重ねて依頼はできない契約です。

また、依頼者が見つけてきた買い手と売買契約はできません。

一般媒介契約

契約した不動産会社以外の不動産会社に売却を重ねて依頼ができる契約です。

また、依頼者が見つけてきた買い手と売買契約ができます。

事前に土地相場を調べておく

「土地を高く売りたい」と思うのであれば、まずはそのため、土地を売る際は周辺ではどれくらいの価格で売れているのか、その土地の相場を調べておきましょう。

土地相場を調べる代表的な方法は以下の3通りです。

  • 不動産ポータルサイトを使う
  • 土地総合情報システムを使う
  • 不動産一括査定サイトを使う

こうした不動産サイトを利用して売却したい土地の相場をみておくことで、実際に不動産会社が査定した価格が高いのか安いのかの判断ができます。

例えば、自ら調べた相場の価格と査定した価格に乖離があれば、不動産会社を正すこともでき、適正な価格で売却を進めることができるでしょう。

古家付きの土地は更地にせず売却する

不動産を相続した場合、土地の面積も広くアクセスも申し分ないけれど、上にボロボロの建物が建っていて見映えが悪い…ということが良くあります。

普通の考えなら家を解体して、土地を更地にしてら売ったほうが良いように感じますが、なるべくなら家建物を残したが建ったまま売ってしまうのがおすすめです。

個人の方が土地を探す場合、そのほとんどが新築を建てる目的で土地を買います。

したがって、いくらボロボロの家でも、ある程度の高さの建物が建っていることで、彼らが日当たりの良さや庭の広さなどを具体的にイメージしやすくなります。

土地を合筆して売る

土地は建物と違い、大きなものがまるまる1つあるわけではありません。小さな土地に区切られている、細かく所有者ごとに分かれているという場合も良くあります。

この場合、隣り合った土地を一つにまとめて売る合筆という方法があります。

ただ、合筆には費用もかかりますし、そのやり方・ルールがあるので、事前にチェックしましょう。

悪い土地なら「損切り」を目指す

どうしても高値で売れなそうな土地でも、高値へのこだわりを捨てることで早期に売却ができ、利益を最大化できます。

最近では、事前にインターネットで調べることが可能なため、不動産の買い手の目も肥えてきて、適正価格以下でなければなかなか買ってくれなくなりました。

そのため、査定額の低い土地を高額で売り出しても、買い手が全くつかないケースがほとんどです。

それならば、高額で売ることを目指すより、取り敢えず税金の支払いを早期にストップさせる(損切り)ほうがトータルでお得です。

土地売却は数年かかることもあります。仮に査定額より少し高く売れたとしても、数年分の固定資産税・都市計画税を差し引けば、利益が少ないことがあります。

不動産一括査定サイトを活用する

不動産査定サイトの仕組み

現在、土地を高く売りたい方の必須ツールとなっているのが、一括査定サービスです。

平均最大6社に無料で査定を依頼することができ、査定額を簡単に比較することができます。

従来は近くの不動産屋を探し、提出書類を揃えて来店する…という作業の繰り返しだったのが、このサービスを使えば平均60秒で対応業者の絞り込みもおこなえるのが大きなメリットです。

土地は基本的に査定額=成約額ですから、査定額の高い業者と契約すれば、その分だけ高く売ることができます。

こちらにおすすめの査定サイトを紹介しているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】

土地売却でかかる税金・費用

土地売却でかかる税金・費用

土地を売るときにも費用を支払わなければいけません。

つまり、土地が高く売れたからといって、その額をまるまる手にすることができます。

土地を持っていたときは処分するまで税金がかかりますが、売った後の費用は一時的なものですし、高額な売却代金があるので支払いは苦ではないです。

ただ、これらの費用と支払いのタイミングを知らず、売却益を引っ越し費用やローンの返済に使ってしまい、結果売る前よりも経済的負担が増えたという方もいるので要注意です!

①仲介手数料

土地を売ったときにかかる費用のうち、最も高額なのが仲介手数料です。

売買契約が成立したあと、販売活動・営業をしてくれた不動産会社に対して支払う報酬のようなもので、法律上は以下の金額が上限額に設定されています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

法的の上限額といっても、実際は売値に対してこの表のまま請求されることが多く、値下げ交渉などもほとんどの業者が受け付けていません。

土地が300万円で売れたとしたら、その5%の15万円を支払わなければいけません。かなりの痛手ですよね。

三井のリハウスなどの大手業者の中には、仲介手数料の値引きサービスを提供しているところもあります。

②印紙税

印紙税は、売買契約書に貼りつける印紙代のことです。

この印紙税も、土地がいくらで売れたかに比例して、課税額が以下の通り設定されています。

売却額 課税額
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円
5億円~10億円 20万円
10億円~50億円 40万円
50億円超 60万円

印紙は買い手へ提出する分と控えで持っておく分の2つに貼り付けるので、支払う費用はこの表の数字×2となります。

印紙税を節約するコツとして、控えの分は印紙のコピーで済ませる方法もあります。ただ、2枚の契約書に食い違いがあった際などは、コピーのほうが証明力は落ちるので気を付けましょう。

③譲渡所得税

購入時の費用より売却額のほうが高かった場合、譲渡所得税が課されます。

不動産は普通購入時よりも売却時のほうが価格は安くなるので、この税金が課されるケースは稀です。

譲渡所得税がいくらかかるかは、こちらの計算式で求めることができます。

譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率

※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

税率は、所有期間(土地の取得日から売却した年の1月1日まで)が5年以下(短期譲渡所得)か5年超(長期譲渡所得)かによって、税率が変化します。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

ただ、相続した土地などはいくらで買ったかわからない場合も多く、計算できないケースもあります。

この際は売却価格の5%が取得費(売却益-購入費)となるので、多額の譲渡所得税が発生してしまいます。

相続した土地を売るときには、なるべく古い資料も集めるようにして、こうしたリスクを避けましょう。

④消費税

土地を売るときに消費税がかかるかどうかは気になるところですが、個人がすでに所有している土地を売却する場合は、消費税非課税となります。

ただ、法人が土地を売却するときには消費税がかかってしまうので要注意です。

個人の土地売却は消費税非課税ですが、仲介手数料は消費税の課税対象となっています。

その他、代金決済時の手数料や登記時の司法書士への報酬なども課税対象となるので注意しましょう。

土地売却の必要書類

土地を売る際は、必要書類を取得して提出する必要があります。

必要書類の取得には時間がかかることも多いので、早めに対応するのがおすすめです。

土地売却時の必要書類は、以下が代表的です。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書(直近3か月以内)
  • 住民票(直近3か月以内)
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 登記簿(登記事項説明書)

全ての書類が絶対に必要とは限りませんが、特に土地の状態を証明する書類はいつ提出を求められるか分からないので、出来るだけ揃えておきましょう。

土地測量図・境界確認書は時間がかかりがちなので、早めに取得することをおすすめします。

土地を売る前にすべき準備

土地をいきなり売り出すのではなく、事前に準備をしてから売り出したほうが売却成功の可能性は高くなります。

ここからは、土地を売る前にすべき準備を整理していきます。

土地を売る理由・目標を整理

土地を何のために売るのか、目標のためにはいつまで、いくらで売るのが良いのかを整理しましょう。

いざ不動産会社に相談しにいくと、良さそうな検査サービスやオプションをどんどん進められて費用がかさんでいってしまう可能性があります。

また、売れ残りが続いて業者が値下げを提案してきた時、最初の目標を下回る金額まで下げてしまっては、手放す意味がなくなってしまいます。

最初に目標を明確化し、ぶれずに売っていくことが大切です。

土地の測量

土地の面積が登記簿に載っていないときは、測量をしないと売ることができません。

ただ、登記簿に地積が載っている場合でも、売る前に測量をしておくのが理想的です。

理由はまず1つに、登記簿の地積と実際の地積が異なるケースがあるからです。

もし実際の地積が登記簿より狭いと売却額は査定額より安くなります。

逆に実際の地積のほうが広いと高く売れますが、買い手からすれば話が違うわけで、契約直前で断れることが多いです。

次にしっかり近隣との境界を定めておけば、ご近所とのトラブルを防ぐことができます。

もしあなたがご近所と土地の境界についてしっかり話しあっていないなら、新しい所有者がこの話しあいをしないといけません。

それはやはりストレスなので、面倒でも関係性のある前の所有者が話しあいを済ませておくほうが、買い手は喜びます。

地盤調査

2011年の東日本大震災に2016年の熊本地震と、近年大きな地震が相次いで発生しています。

今後、首都圏や東海地方で大規模な地震が予測されており、不動産の買い手も耐震性を強く意識するようになりました。

買い手を安心させるためにも、地盤調査を業者に依頼して、報告書でお墨付きをもらいましょう。

「このへんは地盤が頑丈なんですよ」と話しで聞くよりも、やはりしっかりとした証明書類があるほうが、効果があります。

地質・地歴調査

昔近くに病院や工場があった場合などは、地質が汚染されているケースが多いです。

その土を使って育てた野菜を口にしたりすると危険なので、できれば地質調査をしておきましょう。

また、地質調査と合わせて、近くの役所で土地関連の古い資料を閲覧するのもおすすめです。

昔が農地や工業地だった場合は地盤・地質に問題があるので、寄付など売る以外の方法をとるのが無難です。

昔祖父母から聞いた話と全く違う結果だったということもあるので、なるべく資料を見ておきましょう!

水道管のチェック

相続した土地に新居建築目的の買い手がついた場合は、水道のチェックを忘れないようにしましょう。

管が古い、今のタイプと直径が違う、敷地を跨いで水道管が通っているというケースがあり、買い手が家を建てられない危険性があります。

売り手からすれば関係ない話のように思えますが、瑕疵担保責任があるのでペナルティを受けてしまいます。

早めにチェックをすれば、水道工事を価格に上乗せするといった対策も立てられるのでおすすめです。

土地に埋まった古い杭のチェック

古い土地には杭つきのものが多いです。

これは、建物の荷重を支える目的で埋められたものが多いですが、新居を建てる際に邪魔になったり、自分で勝手に抜いて不法投棄に該当してしまったりと、放置していても良いことがありません。

些細なことですが、引き渡し前に必ず杭抜き工事をしておきましょう。

土地が売れない時の対処法

土地が売れない時の対処法

土地が売れるまでの平均期間は3~6か月と言われています。

ただ、状況によっては売り出しから半年が経過しても売れ残ってしまうケースがあります。

土地がいつまで経っても売れない場合の対処法を紹介していきます。

売り出し価格を見直す

土地が売れないのは、立地や面積・見込める用途に対して価格が高すぎるからかもしれません。

購入希望者は「損したくない」という気持ちから相場の調査にぬかりがなく、少しでも割高と思われると避けられてしまいます。

段階的に価格を下げていくことで、成約率はグッと上がります。

土地査定で見られる8つのポイントと損しないため注意点

土地を活用する

いらない土地を査定に出しても、高価格が付かないのであれば、活用するという手もあります。

アクセスの悪い土地でも日当たりがよければ、太陽光発電で利益を得ることも可能です。

しかし、土地は所有し続けるので固定資産税は支払わないといけませんし、売る場合よりも初期投資がかかります。

上手くいけば安定収入を得続けることができますが、売却よりも成功が難しいのは確かです。

業者に直接買い取ってもらう

スピーディに土地を処分するには、不動産会社に直接買い取ってもらうのがおすすめです。

いらない土地をそのまま業者に持ち込むので、販売活動をする手間がかかりません。

買取を希望した段階で今後のスケジュールも共有してもらえるため、ストレスなく手続きを進めることができます。

デメリットは、買取価格が仲介売却時の6割ほどまで下がってしまうことです。

早く簡単に処分できますが、高利益をあげたい方にはおすすめできない方法です。

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国に土地を売る

個人や法人には買い手がつかない場合でも、国に土地を売却できる可能性があります。

しかし、基本的には国からの提案での売買になり、好きなタイミングでの売却は難しく、事例も多くありません。

ではどのような場合に国に土地を売ることができるのかについてご紹介します。

道路・鉄道整備のため区画内の土地を買い取るケース

道路や鉄道などは年々新しく整備され続けていますが、整備予定の場所が誰かの所有地だった場合は買い取らなければなりません。

道路・鉄道などの交通整備は数十年先まで影響してくるため、国としてもなんとしても買い上げる必要があります。

よって土地の所有者側が有利に売買をすすめられるため高い金額で買い取ってもらえることが多いです。

公共施設の建設のため敷地を買い取るケース

学校・公園・図書館・病院などのように国が運営する施設を建設する際に必要な土地は買い取ってもらうことができます。

道路・鉄道と同じように公共事業なので売却金額も高めになります。

公共事業がいつできるかは一般の人にはわからないため、売買のタイミングが奇跡的に合わない限りは難しいですね。

国・地方自治体に土地を寄付する

所有者の都合に合わせて土地を国に売却することは難しいです。

しかし、売れない土地をいつまでも持っていても仕方ないですし、先ほど紹介したデメリットも発生します。

そこで土地を寄付してしまうという方法をおすすめしたいと思います。

自治体に寄付する流れ

自治体に寄付するための流れは以下のとおりです。

  1. 【Step1】担当の窓口に相談する
  2. 【Step2】自治体による調査
  3. 【Step3】可能と判断された場合は書類を提出
  4. 【Step4】寄付の完了

ただし、自治体に使用する目的がなければ寄付をすることはできません。使用しない土地にかけるコストを発生させたくないのは自治体も所有者も同じです。

申請してみないことにはわからないので一度寄付の申請をしてみましょう。

売却ではなく寄付なので利益は上げられない

あくまで寄付なので残念ながらお金を受け取ることはできません。

固定資産税のことを考えるとプラスにはなるかもしれませんが、単純に土地を手放すのと同じことになります。

どうしても売りたいというのであれば再び不動産会社を通じて買い手を探しましょう。

土地を売る時のよくある質問

土地はいつ売ればいいの?

再び土地を利用する可能性がないのであれば、できるだけ早く売却することをおすすめします。

そうすることで、将来的な固定資産税や維持費のコストを抑えることができます。

土地を国・自治体に売ることはできる?

国・自治体の都市計画区域にあてはまる土地は売却可能です。

その他、寄付をすることもできますが、この場合は利益が発生しません。

田舎の土地も売却できる?

田舎だからといって不動産会社が仲介を拒否することはないですが、時間がかかりやすい、価格が低くなりやすいというデメリットがあります。

土地売却のトラブルを避けるにはどうすれば良い?

トラブルを避けるには以下の対応をおすすめします。

  • 土地測量
  • 地盤調査
  • 地質・地歴調査
  • 水道管のチェック
  • 古い杭の引き抜き

土地売却を成功させるにはどうすれば良い?

以下の8つのポイントを意識しましょう。

  • 売却期間を長めに設定する
  • 短期間で売ることを心掛ける
  • 専任媒介契約を選ぶ
  • 事前に土地の相場を調べておく
  • 古家付きの土地は更地にせず売却する
  • 合筆して売る
  • 質の悪い売れない土地は「損切り」を意識する
  • 一括査定サイトを使う
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